מקרקעין גובלים והיקף התערבות ביהמ"ש במסקנות חוו"ד שמאי מכריע

בפני ערעור מינהלי על פי סעיף 198 [ח] לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965 [להלן - " חוק התכנון והבנייה"], שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לב הגליל (להלן - המערערת) על החלטות ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז צפון (להלן - ועדת הערר) מן הימים 06/04/2006, 08/08/2007 ו-29/05/2007, בעררים מס' 27/04+26+25 ו- 302/05 [באיחוד דיון], אשר על פיהן מינתה ועדת הערר שמאי מכריע, באשר לתביעת פיצויים שהגישו משיבים 6 - 1 על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ואישרה את חוות דעתו, תוך דחיית ערר שהגישה הועדה המקומית על החלטת השמאי המכריע.

רקע עובדתי

1.         המשיבים 1-4, הינם בעלי זכויות בשלושה מגרשים, המהווים חלק מן הנכס הידוע כחלקה 84 בגוש 19314 בסכנין (להלן:" חלקה 84").

2.         המשיב מספר 2, שריף מוחמד סעיד אבו סאלח  הינו מחזיק בחלק מחלקה של 84 וכן בבניין המזרחי  המוקם על חלקה 84.

3.         המשיב מספר 3, גאזי מוחמד אבו סאלח הינו מחזיק בחלק מהחלקה בבניין האמצעי שעל חלקה 84.

4.         המשיב מספר4, איברהים אבו סאלח הינו מחזיק ביתרת הקרקע המצויה במערב חלקה 84.

5.         המשיב מספר 5, דיאב מרעי שחאדה  הינו בעל זכויות והמחזיק בחלק מחלקה 128 ב' בגוש 19315 (להלן:" חלקה 128 ב") עליו בנוי בית מגורים חד קומתי.

6.         המשיב מס' 6, מחמוד וספא שחאדה הינו בעל זכויות והמחזיק בחלק  מחלקה 128 ב' עליו בנויה וילה בת 3 קומות.    

7.         ביום 19/09/2000 אושרה למתן תוקף תוכנית בניין עיר מס' ג/ 11180(להלן:" התכנית הפוגעת") המהווה שינוי לתוכנית מתאר סכנין ג/668. עיקרה של  התוכנית הפוגעת כולל שינוי יעוד  מאזור מגורים א' לאזור ספורט, שנועד להקמת בריכת שחייה ציבורית, תוך כדי הגדלת שטח הבניה המותר. התוכנית הפוגעת מתייחסת לחלקה: 82 בגוש: 19314  בחלק המרכזי של הישוב סכנין (להלן :"החלקה הפוגעת"), החלקה נמצאת סמוך למגרשי המשיבים, ולטענתם גובלת בהן.

            יש לציין, כי בין מגרשיהם של המשיבים 4-1 [שיכונו להלן - "המשיבים"], לבין החלקה הפוגעת, מתוכנן להסלל כביש, המכונה, כביש 31, שרוחבו המתוכנן 10 מטרים, כביש זה טרם נסלל עד כה. בין החלקה הפוגעת למגרש 128 ב' אמור להסלל שביל צר שרוחבו 2 מטר וכן קיר אבנים.

8.         ביום 15/09/2003, הוגשה למערערת תביעה לפיצויים על ידי המשיבים 1-6 בגין ירידת הערך שנגרמה לחלקותיהם בגין אישור התוכנית הפוגעת, כאשר תביעתם נתמכת בחוות דעת שמאית מיום 03/09/2003 שהוכנה על ידי השמאי אהרון רבנשטיין. 

9.         ביום 03/12/2003 דחתה המערערת את התביעה לפיצויים. הדחייה התבססה על חוות דעת שמאית מטעם שמאי המערערת מר מרדכי זייד. עמדת המערערת הייתה, כי מתחם הספורט המתוכנן לא רק שאינו פוגע במקרקעין הגובלים בו, אלא אף יוצר השבחה לסביבתו. גם אם קימת פגיעה מזערית כלשהי, הרי שזו נבלעת בהשבחה.

10.        בעקבות דחיית התביעות על ידי המערערת, הגישו המשיבים 1-6 ביום 05/02/2004 עררים על החלטת הוועדה  המקומית לוועדת ערר, אשר סומנו במספרים 25/04, 26/04 27/04.

11.        ביום 04/05/2004 אוחד הדיון בשלושת העררים.

12.        ביום 27/07/2004 הודיעה המשיבה 7 - עירית סכנין (להלן:" עירית סכנין") על בקשתה להצטרף להליכי הערר. שכן, במידה ויתקבל ערעורם של המשיבים על ידי ועדת הערר היא עלולה להיפגע מן ההחלטה.

13.        ביום 01/02/2005 מינתה וועדת הערר את השמאי גדעון גולדשטיין כשמאי מכריע (להלן: " השמאי המכריע"), במחלוקת שבין הצדדים, על פי סעיף 198 לחוק.

14.        ביום 03/11/2005 החליט השמאי המכריע כי  כביש  מס' 31 המפריד בין מגרשי המשיבים 4 - 1 לחלקה הפוגעת, הינו בגדר כביש שכונתי צר, המהווה חריג כפי שנקבע בפסק הדין בעע"מ 2775/01 - שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים" . תק-על 2005(3), 4319 (" פרשת ויטנר"), בו התווה בית המשפט העליון את הכללים אימתי יחשבו מקרקעין "כמקרקעין גובלים" לתחומה של תכנית פוגעת, באופן המזכה את המשיבים 1-4  בפיצויים בגין ירידת ערך חלקתם בהתאם לסעיף 197 לחוק. השמאי המכריע קבע כי אישורה של התוכנית הפוגעת הביא לפגיעה, אשר גרמה לירידת ערכן של חלקות המשיבים. על כן, קבע כי הינם זכאים לפיצויים בסכומים שונים.

15.        ביום 20/12/2005 ערערה המערערת על החלטת השמאי המכריע במסגרת ערר 302/05, בו ביקשה מוועדת הערר להורות על ביטול החלטת השמאי המכריע, או לחלופין להנחותו לתקן את החלטתו. הטענות בערר התייחסו להעדר זיקתם הקניינית של המשיבים למקרקעין כאמור בסעיף 197 (א) לחוק התכנון והבניה, וכן לפרשנות המושג "מקרקעין גובלים" והחלתה של פרשנות זו  במקרה דנן, באופן שגוי,  על ידי השמאי המכריע.

16.        ביום 06/04/2006, החליטה וועדת הערר באשר לזכותם של המשיבים בחלקות, תוך שהיא דוחה ברוב דעות את טענת המערערת לעניין אי החלת הגדרת "מקרקעין גובלים" לעניין הנכסים דידן. עם זאת, הוחזר התיק לשמאי המכריע, על מנת שיתקן הכרעתו וינמק  הכיצד הגיע לסכומי הפיצויים אליהם הגיע.

17.        ביום 10/05/2006 הוגש על ידי השמאי המכריע תחשיב, המפרט את אומדני הפגיעה. על תחשיב זה, הגישה המערערת השגות לועדת הערר, תוך שהיא מבקשת להורות על ביטול השומה ולמנות שמאי מקרקעין אחר ונוסף, בהתאם להוראת סעיף 198 (ז) סיפא לחוק. ועדת הערר החליטה שלא לבטל את השומה והורתה על קביעת דיון אחרון בתיק לאחר שמיעת נימוקיו של השמאי המכריע, אשר זומן להתייצב בפניה בישיבה זו.